Das Mietrecht hat viele Facetten
Die Überlassung einer Sache für den privaten oder auch gewerblichen Gebrauch gegen ein Entgelt wird in Deutschland auch als mieten bzw. vermieten bezeichnet. Vermietet werden können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Gegenstände. Objekte, die regelmäßig vermietet werden, sind etwa Autos, technische Geräte oder Wohnungen. Daneben können aber auch Hauswände als Werbeflächen vermietet werden. Wenn jedoch im Allgemeinen vom Mietrecht die Rede ist, geht es um die Vermietung von Wohnraum. Wie die Vermietung dabei konkret gestaltet wird, regelt der Mietvertrag. Der Mietvertrag muss sich im Einklang mit dem gültigen Mietrecht befinden. Das Mietrecht selber wird in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragraphen 535 bis 580 a BGB geregelt. Aus dem Mietrecht gehen sowohl für Mieter als auch für Vermieter unterschiedliche Rechte und Pflichten hervor, auf die wir zunächst kurz eingehen möchten. Im Anschluss möchten wir einige Bereiche und Besonderheiten vorstellen, auf die Sie im Zusammenhang mit Vermietungen stoßen können. In vielen Fällen sind Sie dabei gut beraten, wenn Sie sich Hilfe von einem Anwalt mit dem Spezialgebiet Mietrecht holen.
Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
Das Mietrecht mit bzw. der Mietvertrag regelt, was die beiden Vertragspartner im Rahmen des Mietvertrages dürfen und wozu diese verpflichtet sind. Dafür gibt es einen rechtlichen Rahmen, der auch durch den Mietvertrag nicht verlassen werden darf. Der Vermieter ist entsprechend dem in Deutschland geltenden Mietrecht vor allem dazu verpflichtet die Mietsache, also in diesem Fall die Wohnung oder auch das Haus in einem Zustand zu überlassen, der im Vertrag festgehalten ist. Bei einer Wohnung muss das Gebäude also gewissen Mindestanforderungen entsprechen. Bei einem Schuppen oder einer Garage sind die Anforderungen natürlich geringer. Prinzipiell hat der Vermieter auch die Kosten zu tragen, die mit der Mietsache verbunden sind, also etwa Reparaturen oder Steuern. In der Praxis werden einzelne Kosten dann aber auf die Miete umgelegt. Vor allem muss aber die Nutzbarkeit gegeben sein. Ist dies etwa durch bauliche Einschränkungen oder auch fehlende behördliche Genehmigungen nicht gegeben, verliert der Vermieter auch den Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Gegenleistung, die Mietzinszahlung.
Kann die Wohnung als Mietsache aber normal genutzt werden, besteht die wichtigste Verpflichtung seitens des Mieters in der Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses. Sowohl die Höhe der Miete als auch der Zeitpunkt, an dem die Zahlung erfolgen muss, wird im Mietvertrag festgelegt. Daneben ist der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Mängel oder Schäden an der Mietsache müssen auf jeden Fall angezeigt und unter Umständen auch ersetzt werden. Gerade um den letzten Punkt entzündet sich häufig ein Streit zwischen Mieter und Vermieter. Darüber hinaus bieten Mietverhältnisse regelmäßig Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen. Auf die wichtigsten Punkte, bei denen auch Unterstützung durch einen Anwalt notwendig werden kann, möchten wir nun eingehen.
Mietverhältnisse bieten regelmäßig Konfliktpotential
Insbesondere Abschluss und Kündigung von Mietverträgen sind heikle Punkte. Bei einem Abschluss werden Nutzungsrechte sowie die Miethöhe festgelegt. Klassische Wohnraummietverträge schließen dabei eine gewerbliche Nutzung des Gebäudes bzw. der Wohnung aus. Gehen die Mieter trotzdem einem Gewerbe nach, kann dies rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Für eine vorrangig gewerbliche Nutzung sollte ein Gewerberaummietvertag abgeschlossen werden.
Häufig verlangen Vermieter eine Sicherheitsleistung in Form einer Kaution. Wird die Herausgabe der Kaution nach der Kündigung verweigert, kommt es regelmäßig zum Streit. Werden Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis gekündigt, dann sind diese damit häufig nicht einverstanden. Und längst nicht immer steht die Kündigung im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften sowie der einschlägigen Rechtsprechung. Konkret ist die Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter an strenge Voraussetzungen, wie etwa das Vorliegen von Eigenbedarf gebunden. Ob die Kündigung rechtens ist, können wir als Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht für Sie prüfen.
Neben der eigentlichen Miete, die für die Nutzung der Wohnung fällig wird, wird im Mietvertrag in aller Regel auch die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Dabei gibt es unterschiedliche Abrechnungsmodelle, die sich entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch unterschiedlich auf die Kosten auswirken können. Welches Modell am besten ist, kann im Zweifelsfall ein Anwalt für Mietrecht erklären. Auch die Abrechnung der Nebenkosten sollte nicht ungeprüft akzeptiert werden.
Mieterhöhungen gehören zum Leben eines Mieters leider dazu. Doch längst nicht immer bewegt sich eine solche Erhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften. Wir als Fachanwälte können Ihnen erklären, ob Sie die Mieterhöhung akzeptieren müssen, oder ob es sich lohnt, dagegen vorzugehen. Stellen Sie Mängel an der Wohnung fest, dann haben Sie in der Regel ein Recht auf eine Mietminderung. Dies kann etwa der Fall sein, wenn Sie Schimmel feststellen, die Heizung nicht richtig funktioniert oder Baumaßnahmen die Wohnqualität erheblich einschränken. Ob Ihnen eine Minderung zusteht und wie hoch diese angesetzt werden kann, können wir Ihnen als Anwälte für Mietrecht ebenfalls genau aufzeigen.
Wenn Sie sich für lange Zeit in eine Wohnung einmieten, dann bleibt es nicht aus, dass Abnutzungserscheinungen auftreten und auch Beschädigungen sind natürlich nicht auszuschließen. Besonders bei der Beendigung eines Mietverhältnisses, aber auch währenddessen, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten darüber, wer für die Beseitigung der Schäden oder notwendige Schönheitsreparaturen aufzukommen hat. Ärgerlich wird es, wenn Vermieter auf ein Zurückbehaltungsrecht verweisen und etwa die Kaution einbehalten. Viele Mieter haben außerdem das Bedürfnis, die Wohnung nach eigenen Vorstellungen umzugestalten, also etwa Regale anzubringen oder andere bauliche Veränderungen vorzunehmen. Was im Rahmen des Mietrechts möglich ist und wo Sie unbedingt Ihren Vermieter informieren sollten, können wir Ihnen bei einer Beratung erklären.
Anwaltliche Unterstützung bieten wir auch bei mietähnlichen Verträgen und Pachtverträgen. Mietähnliche Verträge liegen etwa vor, wenn Gegenstände per Leasing überlassen werden. Dies kann etwa bei Autos oder technischen Geräten der Fall sein. Pachtverträge sind dagegen bei der entgeltlichen Überlassung von Gartengrundstücken oder landwirtschaftlichen Nutzflächen üblich. Diese Verträge werden normalerweise über viele Jahre abgeschlossen und daher sollten Sie diese vorher unbedingt gründlich durch einen Anwalt prüfen lassen. Das gilt natürlich auch für Mietverträge über sonstige Gegenstände.
Fazit: Mit dem Fachanwalt für Mietrecht teure Fehler verhindern
Wie Sie sehen, kann es im Rahmen von Mietangelegenheiten zu einer Reihe von Streitfällen kommen. Die meisten lassen sich dabei aber einvernehmlich, also ohne einen echten Rechtsstreit vor Gericht lösen. Bei einer gütlichen Einigung kann ein Anwalt mit dem Spezialgebiet Mietrecht eine wichtige Hilfe sein um keine unnötigen Fehler zu begehen, die am Ende viel Geld kosten können. Unbedingt brauchen Sie jedoch die Unterstützung eines Anwalts, wenn die Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter auf einen Rechtsstreit hinausläuft. Zögern Sie nicht, uns anzusprechen.
Auf einen Blick: Bei diesen Punkten im Mietrecht helfen wir Ihnen weiter:
- Abschluss und Kündigung von Mietverträgen
- Betriebskosten (Mietnebenkosten)
- Gewerberaummietverträge
- Mietähnliche Verträge und Pachtverträge
- Mieterhöhungen
- Mietminderungen
- Mietverträge über sonstige Gegenstände
- Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
- Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche
- Wohnraummietverträge
- Zurückbehaltungsrechte
