Ihre Anwälte für Wohnungseigentumsrecht

Sondereigentum besteht in der Regel an der Wohnung selbst (Räume, Innenwände, Bodenbeläge). Gemeinschaftseigentum sind tragende Bauteile, Treppenhaus, Dach und alle Anlagen, die mehreren Wohnungseigentümern dienen (§ 5 WEG).

Die Abgrenzung ist regelmäßig streitig, etwa bei Fenstern, Balkonen oder Heizungsanlagen.

Die Teilungserklärung ist die Grundlage einer WEG. Sie regelt Aufteilung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und Stimmrechte. Sie wird notariell errichtet und im Grundbuch eingetragen.

Wir prüfen die Teilungserklärung im Erwerb und im laufenden Streit.

Sondernutzungsrechte sind Rechte einzelner Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gartenanteil, Stellplatz). Sie werden in der Teilungserklärung geregelt.

Die Übertragung oder Änderung erfordert besondere Beschlüsse oder Vereinbarungen.

In der Regel der Verwalter; alternativ können Eigentümer mit mindestens einem Viertel der Anteile sie verlangen (§ 24 WEG). Sie ist mindestens einmal jährlich abzuhalten.

Form, Frist und Tagesordnung sind zwingend einzuhalten.

Beschlüsse werden in der Versammlung gefasst, seit der WEG-Reform auch im Umlaufverfahren möglich. Maßgeblich sind die in der Teilungserklärung und im WEG vorgegebenen Mehrheiten.

Über das Beschlussergebnis ist eine Niederschrift zu fertigen.

Nichtig sind Beschlüsse, denen die Beschlusskompetenz fehlt oder die gegen zwingendes Recht verstoßen. Anfechtbar sind Beschlüsse insbesondere bei formellen Mängeln oder Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung.

Die Anfechtung muss binnen eines Monats erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG).

Seit der WEG-Reform 2020 reicht für bauliche Veränderungen eine einfache Mehrheit; die Kosten tragen in der Regel die Stimmenden, sofern keine Allgemeinwohlentscheidung vorliegt (§ 21 WEG).

Mit erhöhter Mehrheit können Kosten umgelegt werden.

Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte, insbesondere Zahlungen, Versicherungen, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Versammlungsorganisation. Er hat seit der WEG-Reform eine erweiterte gesetzliche Vertretungsbefugnis (§ 27 WEG).

Wir prüfen Verwalterverträge und vertreten Eigentümer und Verwalter in Streitfällen.

Der einzelne Eigentümer haftet für seine Beiträge. Bei Eigentümerwechsel haftet der Erwerber nur für ab Übergang fällige Forderungen, der Veräußerer für die davor entstandenen.

Bei Insolvenz eines Eigentümers gelten besondere Regelungen.

Die Jahresabrechnung enthält Einnahmen, Ausgaben und die Verteilung. Eigentümer haben Einsichts- und Prüfrechte; bei Fehlern ist die Beschlussanfechtung möglich.

Wir prüfen die Abrechnung und vertreten Sie in der Versammlung und vor Gericht.

Die Eigentümergemeinschaft hat eine angemessene Erhaltungsrücklage zu bilden (§ 19 WEG). Die Höhe orientiert sich am Sanierungsbedarf, am Alter und Zustand des Gebäudes.

Eine zu niedrige Rücklage kann zu erheblichen Sonderumlagen führen.

Die Beschlussklage wird beim Amtsgericht am Sitz der WEG erhoben. Klagefrist: ein Monat ab Beschlussfassung; Begründungsfrist: zwei Monate. Antragsgegner ist die Gemeinschaft (§ 44 WEG).

Wir bereiten Klagen substantiiert vor und führen das Verfahren.

Für bauliche Veränderungen am Sondereigentum braucht der Eigentümer ggf. die Zustimmung der WEG, soweit das Gemeinschaftseigentum berührt wird. Bei rechtswidriger Veränderung sind Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche möglich.

Wir prüfen Anspruchsgrundlagen und Verjährung.

Mängelrechte gegenüber dem Bauträger werden durch die Gemeinschaft geltend gemacht; einzelne Eigentümer können ggf. eigenes Vorgehen verlangen. Die Verjährung beträgt fünf Jahre ab Abnahme.

Rechtzeitige Beweissicherung und einheitliches Vorgehen sind zentral.

Die Abberufung ist jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich (§ 26 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung.

Bei wichtigem Grund (z. B. grobe Pflichtverletzungen) ist eine fristlose Beendigung möglich.